今日上午，国家统计局发布了今年1—4月份全国房地产市场基本情况的数据，并召开了新闻发布会，对房地产当前的定性是“

　　按照高层定调，向房地产需求韧性开始显现。（统计局原文链接可点文末阅读原文跳转）

　　今年年初，全球四大投行之一的大摩判断中国房地产企稳或在2025年二季度。但有2个前提需要达成，即政府收储政策能够有效去库存，以及银行能消化1万亿信贷损失。

　　但如今伴随收储去库存落地体量有限（我们上周文章里有谈到过），以及25年开启的严峻关税战影响，大摩更新之前预判，即中国房地产企稳或将延迟到26年四季度！

　　2025年房地产行业依旧在下行筑底通道，市场呈现出“核心回暖、外围承压”的分化特征。

　　预计2025年房地产会整体继续下行10%到20%左右，即2025年全年房地产销售额在8万亿到9万亿水平。

　　具体波动幅度，核心取决于政策救市的力度强度和关税贸易战对经济对老百姓购房信心的影响程度。

　　类似美国、丹麦、爱尔兰、西班牙、日本、比利时，全世界很多国家房地产都有过大起大落，产能过剩，这都很正常。而且止跌回稳的关键都是源于中央政府主动大力度去解决库存和债务压力，整个调整筑底周期平均都在5年左右。

　　中国这一轮房地产调整是最残酷的，从21年7月掉头下行到如今已接近4年，看似已在底部附近，但实质多边利空因素依旧形成回稳的掣肘。

　　因为最强关税战的首轮冲击发生在2025年、因为经济就业基本面缺乏实质性改善甚至还在下行，再加上中国政府救楼市虽然策略得当但力度、强度和执行度有待提升（比如25年去库存的速度和解决房企债务的力度目前看还是整体偏弱）……以上多方因素导致中国这一轮房地产调整筑底的周期会更长一些。

　　但实际上，这轮最强关税战对宏观经济的影响会在接下来几个月逐步全方位显现。

　　比如出口转内销会进一步增加国内产能过剩，比如关税战会对外贸高依赖城市经济走向产生高压；比如出口收缩会导致企业投资，居民消费进一步收缩，影响消费端和企业端的信心，而且，房地产领域则会直接对购房情绪和购房决策产生实质性负面影响。

　　比如改善群体能不换房就不换房，会延迟改善；比如即使是刚需人群，他们对收入持续性和就业安全感敏感度高，但关税战下的冲击会导致其购房需求可能在未来一两个季度显著减少。

　　所以综合看，关税战和经济承压会导致刚需和改善的纷纷观望和延迟，加上去年12月9日救市组合拳利好已经在25年一季度销售释放完毕，所以，综合看，这一轮承压的关税战，会对2025年房地产止跌回稳形成堵点和延迟。

　　一个典型症状是地产人都分不清这是第几轮救市了，从金融16条，从517救市，从926救市，从12月9日政治局会议救市，从如今4月25日降息救市……如此高密度，高频度，多部位的救市喊话，这本身就说明了房地产回稳考题的严峻性和高难度。

　　眼下虽然4月25日微微降息每月能帮忙省个几十几百，但这个降息力度不足以大力度刺激购房者入市。大家缺的不是这几十几百的月供减少，而是缺月供，缺收入的稳定性，缺就业的持续性，缺未来信心。

　　综合看，预计未来几个月房地产销售量和房价下降趋势可能会延续并进一步加速。

　　二则高层也刚刚定调房地产市场已企稳的判断，用词都是“继续巩固”市场稳定的态势。

　　三则短期一两个月销售下滑，不会触发中央按下救市按钮，因为时间窗口期还不够。

　　于房地产政策这么多年一直奉行的是事中事后的“高压低托”，而非事前的预防！比如24年的517救市就是2月、3月、4月销售大跌触发救市；比如926年救市也是7月、8月、9月下滑触发的组合拳救市。

　　所以，在销量持续多个月下滑，在房价连续转弱一段时间确认后，才可能触发新的救市举措，而在这期间，可能会出现房地产救市政策的“真空期”。

　　比如2025年第18周（04.28-05.04），北京商品房成交大幅下滑，商品房销售面积为10.2万㎡，环比下滑42.5%；成交套数1269套，环比下滑47.95%。

　　一周下滑不能说明问题，从近十周成交来看，北京近十周均成交套数为2166套，最新一周（5月5日~5月11日）成交1394套，低于近十周平均成交量35.6%。

　　同样是上海，上海（5月5日~11日）新建商品房成交1847套，环比下降40%。从近十周成交来看，上海周均成交套数为2656套，本周成交1847套，低于近十周平均成交量30.5%。

　　这种下滑一旦持续性，就会引发房企投资和新开工进一步收缩下滑，进而导致且引发2026年房地产销售进一步螺旋式下行。

　　比如一旦4月，5月销售前景变弱，那么开发商就又会减少土地和新建工程投资。

　　目前看，各大机构预测，2025年房地产新开工预计同比下滑 20%，房地产开发投资为“-11%”。

　　比如作为头部央企的华润置地，虽然近2个月销售企稳，但华润却连续2个月没有拿一块地了。

　　考虑到关税影响，预计中国房地产销售止跌回稳将在2026 年四季度或 2027 年一季度，同时，大摩下调了25年新房销售量预测，预计全年房地产销售同比下降 14%。

　　其一、老潘测算一下，下降14%意味着25年新房销售在（9.7万亿*0.86）8.4万亿左右。

　　这意味着房地产将从之前的10万亿+，进入24年的9字头，再进入25年的“8”字头。

　　算下来，自21年三季度开始下滑，一旦到26年四季度，意味着这一轮房地产筑底周期大概5年半左右。

　　反过来，不仅仅是大摩，高盛也反复提醒过，2025年如果要提前止跌回稳，核心政府要有力度和诚意。即起码要8万亿的去库存和完成在建项目的开工竣工的资金规模能够全部落实。

　　但眼下看，房地产去库存虽然口号喊得凶，也持续收储、收地、收房搞了快1年时间，但统计局数据看，全国整体库存却没实质性减少。

　　眼下即使是头部央国企或头部民企，业绩会上都纷纷表示：2025年首要任务依旧是“去库存”。

　　事实上，预测中国房地产未来走向，很多人说不能看完四大投行，很多人也说房地产没什么希望了，就是等救市大招……但事实上，老潘强调的是行业真正止跌回稳，不用过度关注短期救市大招，也不用管什么人口论，城市论，金融论，房地产走向归根结底就看2个行业基本面。三牛用户注册

　　当然，反过来说，当前政策救市，也不是没有用，但它更多是维稳，是暂时止跌兜底，或者下跌过程中减少跌幅和波动性，但政府救市，并不能从根本上改变行业因为供远大于求，房子严重过剩导致的中短期下行趋势。

　　尤其是行业去库存喊了一年，政府喊，房企喊，那一年过去了，去库存成绩单到底如何了？答案却是失望的。

　　2024年4月，全国商品房待售面积（即都已竣工了但还未实现销售的新房）7.48亿平米。

　　对比之下，等于去年4月中央提出统筹去库存方针后，一年时间国家又收储又收地又控制土地出让节奏后，整个房地产总量库存不仅没减少，还反向增加了0.4亿平米。

　　眼下，去库存高难度下，行业继续下行时，“现房销售”制度改革又被推到眼前。

　　应该说房地产这4年的下行，作为房地产产业链的主角即开发商整体压力堪称最大，而眼下开发商整体融资收缩、销售乏力，现金流吃紧时，此刻现房销售，无疑是面向开发商“再补一刀”，这无疑是雪上加霜！

　　理性看，国家推行现房销售是房地产新发展模式的重要方向，这对最终去除房地产销售风险，交付风险是一个终极应对策略。但问题是，不应该是当下开启全面的现房销售。这就好比眼下不可能全面推行房地产税一样。眼下，除了中央政府之外，无论是消费者、还是开发商、抑或是地方政府都已经普遍是高负债、高杠杆承压状态，再也经不起额外的税费负担或现金流收缩。

　　所以，现房销售制度虽好，但在2025年房地产二季度下行承压大背景下，短期内大概率不会全国范围内推行现房销售制度，而更多在一些试点区域，试点城市、试点项目进行逐步推进。

　　核心在于当下开发商现金流承压，流动性风险高压下，现房销售制度一方面会削弱房企拿地能力，也会遏制房企靠增量拿地去换取新鲜现金流；另一方面，眼下房企拿地数量和金额这几年已经年年下降前提下（25年一季度有所上升），本身就处于低位，此刻现房销售后，房企拿地能力会进一步大力度收缩，最终地方土地财政，势必进一步遭受重创。

　　核心在于结构性机遇和生存空间依旧存在。比如经营上采取“核心城市+核心地段（中心地段+核心资源禀赋+微观供求关系良好的区位）+好房子”组合牌的房企，依旧能保持较好的销售表现！

　　同时2025年两会亮明“稳楼市”方针，这是当下中国房地产最强“定海神针”！

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