在全球经济格局深度调整、国内经济转型升级的关键阶段，中国房地产行业正经历从规模扩张向高质量发展的深刻变革。从宏观政策走向到细分领域创新，从存量资产盘活到跨界生态融合，各板块领军人物的实践与思考，正勾勒出行业在转型期的破局路径与未来图景。

　　知名经济学家洪灏在分析当前经济与房地产市场关系时指出，中国经济的韧性不容忽视，“中国人的高储蓄率与家庭保障模式，是应对外部冲击的独特缓冲垫。他强调，财政部提出的5%年度增长目标（2025年中国经济增长目标）并非空谈，房地产与消费领域的政策组合拳将成为关键支撑。在房地产调控方面，洪灏建议通过设立中央储备基金收储库存，快速缓解市场供需失衡压力，“新房与二手房的隐性库存亟待清理，这一举措能有效止住下跌惯性。”同时，消费刺激政策的持续发力已初见成效，2025年一季度的消费电子补贴带动GDP超预期增长，这不仅印证了结构性改革的有效性，三牛注册登陆也为如地产等其他政策发力创造了空间。

　　对于资本市场，洪灏预判港股2025年下半年突破2025年3月24000点高位，科技与消费板块有望成为资金避险的重要标的。他特别关注不同城市房地产市场的分化，认为二三线城市面临较大库存压力，“日本新干线案例显示，人口向大城市集聚是发展的趋势。地产政策需与城市化进程深度结合。”

　　在宏观政策引导与市场分化的背景下，头部房企在住宅开发领域如何通过产品升级与精细化运营破局？

　　新世界中国华南及华东区域总经理梁国强用企业的逆周期表现，诠释了核心城市核心资产的穿越周期能力。新世界中国将2024-2025财年（2024年6月-2025年6月）的销售目标从110亿元人民币上调至140亿元人民币，截至2025年5月底已完成目标的95%，达到134亿元人民币。

　　“市场底不是一个能被量化的点，而是行业、政策、消费者和经济层面互动下的筑底过程。”梁国强认为，一线和新一线城市已进入稳步筑底阶段，2025年以来，北京、上海、广州等城市核心地段的高质量资产率先脱颖而出。以广州凯旋新世界为例，项目以超过20万元/平方米的单价成交，成为广州CBD成交规模最大、金额及均价最高的一手新房项目。

　　在他看来，行业已从粗放式发展进入精细化运营阶段，“好房子”的标准已升级为“好生活”。新世界中国旗下项目注重超越普通人性化需求的细节，如广州荔湾新世界・天馥的卫生间感应夜灯亮度控制、厨房水龙头降噪设计等，“这些细节来自对业主生活的深度洞察。”同时，社区营造成为重要竞争力，广州凯粤湾近7000户形成的“亲融社区”，催生30%买家来自家族或朋友推荐，而新世界云耀的老业主复购率更是达到50%。

　　梁国强强调，核心城市核心地段的核心资产具有恒久价值，“当房地产回归使用特性和生活本源，那些经得起时间考验的项目将持续绽放光芒。”

　　与住宅开发聚焦核心资产不同，代建行业的破局逻辑则聚焦于专业服务能力的突围。

　　旭辉建管总裁刘冰洋以苏州蠡棠森屿项目的实战案例，诠释了代建行业的生存法则。这个苏州主城首个四代住宅（以“空中庭院”为核心设计，融合垂直绿化、立体园林等特点的新型住宅）项目以120%得房率、每层独立花园的设计，首开即斩获6.3亿元销售额，印证了“产品为王”的市场逻辑。

　　“当土地成本高企时，传统开发模式已失效，四代住宅是高土地成本下的居住需求解题方案，而非简单产品创新。”刘冰洋表示，代建行业已从1.0的高歌猛进（以规模扩张为主），进入2.0的精细化竞争（以专业服务为核心）阶段，企业需要具备“多元化解题能力”。面对红海市场，旭辉建管采取“有质量的签约”策略，2025年前五个月签约的42个代建项目中，央企、国企及地方政府平台公司（以下简称‘央国平’）项目数量占比超90%，在管面积达3500万平方米，代建费毛利逆势增长。

　　其操盘的沈阳水立方项目颇具代表性，该项目经历三轮重组失败后，通过专业化运营实现成功盘活，成为东北地区不良资产处置标杆。“代建的底层逻辑是价值兑现，通过专业能力帮委托方解题。”刘冰洋透露，2025年旭辉建管将聚焦15省30城，通过供应链整合与小股操盘等创新模式，在激烈竞争中建立差异化优势。

　　如果说代建行业的破局依赖专业服务能力，那么康养产业的创新则聚焦于跨界生态的融合。

　　复星全球合伙人纪琼骁提出的“康养即消费场景”理念，正在颠覆传统养老产业的运营逻辑。“复星星堡不是养老院，而是一个承载家庭记忆与文化消费的生活空间。”他以旗下中环养老公寓为例，详解如何通过海派文化装修风格、复星好物集市等设计，吸引适配的老年群体入住，并带动子女探访形成的家庭消费链。

　　在产业协同层面，纪琼骁展现出跨界整合的创新思维：“我们正联合复星旅文，将亚特兰蒂斯、豫园等文旅资源转化为银发旅游产品。”更值得关注的是其“保险+康养”模式——购买复星长期保险产品即可锁定养老社区入住资格，这种将金融产品与实体服务绑定的做法，已实现复星保德信、联合健康险等业务线的协同增长。

　　针对行业痛点，纪琼骁提出供给侧结构性改革的双重逻辑：在总量上强调有效需求匹配，在结构上推动低端机构升级迭代。复星康养正加速京津冀、长三角等重点区域布局，通过改造闲置资产提升服务能级，“将无效供给转化为有效供给，既是盘活存量的手段，也是满足高端养老需求的路径。”

　　与康养产业聚焦跨界融合的路径不同，房地产细分领域中的产业园区更注重定制化服务与产业生态的深度绑定。

　　园动力产业发展集团副总裁刘瑶揭示了产业园区运营的二元逻辑，即两类核心客户的需求存在显著差异：央国平客户更关注招商质量与就业带动，而实体企业则紧盯现金流平衡。作为轻资产运营企业，园动力秉持“不拿地、不开发、不建设”的“三不”模式，在全国45城服务150个园区，运营面积超2600万平方米。

　　他指出，随着国家队加速入场，土地资源的国有属性将使央国平成为园区开发主力，但两类客户需求差异明显：“央国平客户个性化需求更突出，南北方文化差异、区域经济认知差异都需要定制化解决方案；实体企业则要求一体化全流程服务，需在商务阶段锁定需求。”

　　刘瑶提出“一体化经营思维”应对市场挑战，强调园区规划需前置考虑主导产业定位，“很多园区空置问题源于前期缺乏经营思维，粗放发展时代已过去。”园动力服务的项目通过精准定位与定价，提升了租赁阶段自然去化率，其服务的央国平客户更关注产业生态聚集度，而非单纯市场效率，这种差异化需求正成为园区运营的新导向。

　　高格办公空间合伙人周兴强直面写字楼市场的严峻考验，“我们能改变的不是地段，而是产品与营销。”他提出的破局方案颇具实操性——在产品端打造“轻中式办公空间”，通过“一步一景”的轻中式场景设计、弹性功能布局与本职服务提升客户体验；在营销端采用立体打法，精准匹配客户与项目，激活招商爆点。

　　“降本增效的核心是减少企业非租金成本，提升经营效率。”周兴强强调，服务并非增值而是本职，关注办公产品如何助力降本至关重要。高格已在长三角9城布局40余个办公空间项目，正计划以粤港澳大湾区为跳板进军东南亚，通过轻资产模式盘活闲置办公资产、区域扩张分摊成本，提升轻资产运营效率。他判断，唯有通过产品创新与精准服务，才能建立差异化竞争力。

　　这种区域扩张的轻资产运营，本质是通过整合跨区域物业资源、客户资源与服务体系实现降本增效。

　　从洪灏的宏观政策研判到梁国强的核心资产坚守，从刘冰洋的代建解题逻辑到纪琼骁的康养场景创新，再到刘瑶的园区运营哲学与周兴强的商办破局思路来看，中国房地产行业的新发展逻辑逐渐清晰。

　　各板块专家普遍认为，行业已进入分化加剧的阶段，核心城市与非核心城市、优质资产与普通资产的价值差距将进一步拉大；同时，融合成为重要趋势，房地产与科技、金融、文旅、康养等领域的跨界协同，正催生新的商业模式与价值增长点。

　　正如多位专家所言，房地产行业的价值正回归使用特性和生活本源，那些能深刻理解客户需求、坚守产品品质、创新服务模式的市场主体，将在这场转型中占据先机，为行业的健康可持续发展注入新动能。

　　汇聚住宅、商业、工业地产及数字科技、资本等全产业链精英，中国房地产行业权威交流大会博鳌房地产论坛仍将在盛夏8月举行，论坛将聚焦“分化与融合”，呈现更多专家的破局思路，探索大地产各板块协同路径。届时，澎湃新闻将为读者分享更多前瞻思想。